房地产+海洋经济+港口经济+生物医药+免税业务"是目前格力房地产(600185.SH)的完整形式。这家总部位于珠海的地区性房地产公司，在看不到拓展房地产业务的希望后，很早就把注意力转向了其他业务。

然而，从财务业绩的角度来看，格力房地产的转型尚未取得成功，房地产业务仍然是当前收入的核心，通过"买买"方式带来的高负债和股东减持压力的固定增加，也成为当前的主要隐患。

1)全面过渡不如预期的好

正平"科普了解到，格力地产在早期建立房地产业务的优势，经历了两轮重大转型：

从2013年到2020年，建立了房地产业、港口经济产业、海洋经济产业、现代服务业和现代金融业的多元化发展理念，以完成房地产建筑师向城市综合经营者的转变。

从2020年起，我们将开始在生物医药和大规模消费领域向前迈进，以免税业务为核心。

第一轮改造历时七年，活动范围以珠海为中心，先后承担了多个沿海恢复工程、渔港工程、岛屿开发、游艇工程、人工岛等项目，并设立了自己的金融子公司。

然而，从结果来看，这个巨大的"3x2"转换并没有如期带来效果。

2020年上半年，格力房地产实现收入26.55亿元，占总收入的89.15%，其中包括渔获量和其他业务收入3.23亿元，仅占10.85%。由此可见，在收入方面，它并没有与房地产公司的财产分离。

总体来看，格力房地产在过去七年的全面转型中，表现出了一定的停滞，股价自然也随之低迷。

2)免税店成为消防队长。

2016年8月，格力房地产控股股东珠海投资控股有限公司(以下简称"中投")与广州宣源投资管理有限公司等六方签署了"有条件远期收购协议"和"底协议"，每股价格约6.5元(考虑股利因素后)。

根据协议，格力房地产将于2016年8月25日转换为股票，锁定期为12个月。之后，如果格力房地产的股价超过6.78×(1≤6.5%×2)元/股的收购价格，即7.66元/股(经考虑股利因素后约为7.3元/股)，则德格利房地产可在收购价格超过6.78×(1≤6.5%×2)元后转换为股票。否则，格力地产将按照双方签署的协议，按照约定的价格收回原固定股。

然而，格力地产的股价自那以后一直低迷，直到2017年4月才升至每股7.55元，然后开始下跌，2018年10月跌至3.5元左右，到年底还未达到每股6元。与此同时，在2016年至2018年之间，格力地产的表现也陷入了停滞。

2019年11月至2020年4月期间，广州金融控股集团、杭州滨创股权投资有限公司、华润深圳投资信托有限公司、广州宣源投资管理有限公司四家增发机构以合同纠纷为由，向法院申请冻结格力房地产控股股东股份。

在黑暗中，控股股东中投开始寻找提高上市公司股价的方法，收购珠海国资委(SASAC)旗下的免税企业将是个好主意。